Casos frecuentes de conflicto con el constructor

¿El constructor puede usar materiales distintos de los que se pactaron?

No, si eso baja la calidad de lo prometido. El artículo 1256 obliga al contratista a proveer materiales adecuados para la obra, salvo que se haya pactado otra cosa. Y el artículo 1271 dice algo que casi nadie tiene presente: las normas sobre vicios o defectos se aplican también a las diferencias en la calidad de la obra.

Eso significa que un revestimiento de segunda en lugar del de primera, una carpintería de otra línea o un aislante de menor espesor no son una cuestión de gusto: se reclaman con las mismas reglas y los mismos plazos que un defecto. Por eso conviene actuar apenas se detecta.

Lo que hacemos es identificar el material colocado, contrastarlo con el presupuesto, la memoria descriptiva o la muestra aprobada, y cuantificar la diferencia de valor o el costo de reemplazo.

¿Qué pasa si los materiales los compraste vos y salieron mal?

El artículo 1256 también cubre este caso. Si el comitente provee los materiales, el contratista debe usarlos con diligencia e informarle inmediatamente si son impropios o tienen vicios que él debería haber advertido por su oficio.

Es decir: un constructor no puede colocar sin decir nada un material que cualquier profesional del rubro reconoce como inadecuado, y después desentenderse porque «lo compró el cliente». Lo que se discute es si ese vicio era reconocible para alguien de su oficio. Eso se establece técnicamente, mirando el material, la ficha del fabricante y el uso que se le dio.

¿Quién responde si el constructor subcontrató el trabajo?

El constructor. El artículo 1254 le permite valerse de terceros para ejecutar la obra, salvo que lo hayas elegido por sus cualidades personales para hacerla él mismo. Pero aclara que, en cualquier caso, conserva la dirección y la responsabilidad de la ejecución.

La respuesta habitual —«eso lo hizo el plomero, reclamale a él»— no tiene sustento. Tu contrato es con el constructor, y los defectos del subcontratista son defectos de su obra. Lo que sí sirve documentar es qué hizo cada uno, porque eso ordena después las responsabilidades entre ellos.

¿Qué significa hacer la obra «según las reglas del arte»?

Es el estándar con el que se mide si el trabajo está bien hecho, y el Código lo define con precisión. El artículo 1256 obliga a ejecutar conforme a lo pactado y a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de la obra por el arte, la ciencia y la técnica de la actividad.

Dos consecuencias. «Siempre lo hice así» no es una defensa si la técnica actual exige otra cosa. Y el estándar es el del momento en que se hizo la obra, no el de hoy. El peritaje compara lo ejecutado con lo que un profesional del rubro debía saber y aplicar en esa fecha: especificaciones técnicas, reglamentos y manuales del fabricante.

¿Puede el constructor decidir cómo hacer algo que no te gusta?

Si no se pactó el modo, sí. El artículo 1253 establece que, a falta de ajuste sobre la forma de hacer la obra, el contratista elige libremente los medios de ejecución.

Lo que no puede es elegir un medio que no alcance el resultado prometido, porque el contrato de obra, según el artículo 1252, es el que promete un resultado eficaz. La consecuencia práctica está antes de firmar: todo lo que te importe del cómo —el sistema de impermeabilización, el tipo de estructura, la marca de un componente— tiene que estar escrito.

El constructor sabía que había un problema y no avisó. ¿Cuenta?

Cuenta. El artículo 1256 obliga al contratista a informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de su obligación. Un suelo distinto al esperado, una estructura existente en peor estado que lo previsto, una interferencia con una instalación: son cosas que el constructor debe comunicar cuando aparecen, no cuando se transforman en un adicional o en un defecto.

Por eso las órdenes de servicio, las notas de pedido y hasta los mensajes son prueba. Reconstruimos qué se sabía, en qué momento y qué se comunicó.

No hay fecha de terminación en el contrato. ¿El constructor puede tardar lo que quiera?

No. El artículo 1256 lo obliga a ejecutar en el tiempo convenido y, si no se pactó ninguno, en el que razonablemente corresponda según la índole de la obra.

Lo razonable no es una opinión: se establece comparando lo que efectivamente se avanzó con lo que una obra de ese tipo, esa superficie y esa complejidad requiere, y descontando las demoras que no dependían del constructor, como cambios pedidos por el comitente o falta de pago. Ese análisis de avance es el que después sostiene un reclamo por demora.

¿Qué pasa si se destruye parte de la obra antes de entregarla?

Depende de la causa. Si una parte importante se destruye o se deteriora por caso fortuito antes de la recepción, el artículo 1268 permite a cualquiera de las partes dar por extinguido el contrato. Si el constructor puso los materiales y la obra se hacía en tu inmueble, cobra el valor de esos materiales y una compensación equitativa por lo trabajado.

Pero hay dos excepciones que cambian todo. Si el daño se produjo por la mala calidad o la inadecuación de los materiales, no se debe la remuneración, aunque el constructor lo haya advertido a tiempo. Y si el comitente estaba en mora en recibir la obra, sí la debe completa. Determinar la causa real del daño es exactamente lo que se discute.

¿Qué pasa si muere el constructor en medio de la obra?

Es más común de lo que parece en obras contratadas con un contratista individual. El artículo 1260 dice que la muerte del contratista extingue el contrato, salvo que el comitente acuerde continuarlo con sus herederos.

Si se extingue, el comitente debe pagar el costo de los materiales aprovechables y el valor de la parte realizada, en proporción al precio total convenido. Eso exige un cómputo de lo ejecutado y una evaluación de qué materiales en obra sirven de verdad, que es un trabajo de peritaje puro. Al revés, la muerte del comitente no extingue el contrato, según el artículo 1259, salvo que haga imposible o inútil seguir.

¿Qué pasa si la obra no se puede terminar sin culpa de nadie?

El artículo 1267 establece que, si la ejecución o la continuación de la obra se vuelve imposible por una causa que no es imputable a ninguna de las partes, el contrato se extingue, y el contratista tiene derecho a una compensación equitativa por la tarea hecha.

La discusión habitual es si de verdad nadie tuvo la culpa. Una imposibilidad que venía de un error de proyecto, de un permiso que no se tramitó o de un estudio de suelos que no se hizo no es ajena a las partes. Por eso el peritaje tiene que ir a la causa antes de llegar a la cuenta.

¿Cómo se controla una obra contratada por coste y costas?

Revisando cada gasto. En ese sistema, según el artículo 1263, la retribución se calcula sobre el valor de los materiales, la mano de obra y los demás gastos directos o indirectos. El constructor cobra lo que gasta más lo pactado, y ahí el riesgo del comitente es pagar consumos que no corresponden a su obra o que no son razonables.

El peritaje en este sistema es técnico y contable a la vez: cruzamos comprobantes con lo efectivamente colocado, verificamos cantidades contra el cómputo de la obra y analizamos la razonabilidad de los gastos indirectos. Y si hay modificaciones autorizadas y no hay acuerdo sobre su precio, el artículo 1265 prevé que la diferencia se fije judicialmente, donde ese cómputo es la prueba central.

¿Quiénes Somos?

ESTUDIO TREO S.R.L. Arquitectos e ingenieros matriculados en CPAU y CPIC, trabajando desde 2006 en obra, peritajes y gestión ante organismos.Conocé todos los servicios profesionales que ofrecemos en www.estudio-treo.com.ar