Vicios en obra nueva: ¿Qué se reclama y antes de cuándo?

Aparente u oculto: la línea que define todo

Todo empieza en el momento de la recepción. El artículo 747 dice que cualquiera de las partes tiene derecho a requerir la inspección de la cosa en el acto de la entrega, y que la recepción por el acreedor hace presumir que no hay vicios aparentes y que la calidad es adecuada.

Trasladado a una obra: el día que la recibís sin objetar nada, quedan convalidados todos los defectos que estaban a la vista. No los que vos viste, sino los que se podían ver. Es un estándar objetivo y es duro.

El artículo 1272 lo confirma del lado del contratista: aceptada la obra, queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes, y sigue respondiendo sólo por los que no eran ostensibles al momento de la recepción.

De ahí la primera recomendación práctica de esta página: no recibas una obra sin un acta. Una recepción con observaciones detalladas, fotos y fecha vale más que cualquier discusión posterior, y es un documento que se redacta en una tarde.

El plazo de garantía corre la fecha de aceptación

El primer párrafo del artículo 1272 abre una puerta que conviene usar: si se convino, o es de uso, un plazo de garantía para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación.

Es decir que un plazo de garantía pactado en el contrato mueve hacia adelante el momento en que empiezan a correr los relojes. Durante ese período la obra está recibida pero no aceptada, y los defectos que aparezcan no quedan convalidados por la recepción.

En obras de cierta envergadura es habitual y prácticamente no se discute. En obras chicas casi nunca se pacta, y es una de las cláusulas más baratas de incorporar y más caras de omitir.

Los sesenta días del artículo 1054

Para los vicios ocultos, el Código pone una carga sobre el que reclama, y es la que más reclamos mata.

El artículo 1054 dice que el adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los sesenta días de haberse manifestado. Si el defecto se va manifestando de a poco, el plazo empieza cuando el adquirente pudo advertirlo.

Dos palabras hacen todo el trabajo. Expresamente: no alcanza con haberlo comentado por teléfono ni con que el constructor «ya sabía». Y manifestado: el plazo no corre desde que terminó la obra, corre desde que el defecto se hizo visible.

Omitida la denuncia, se extingue la responsabilidad por vicios ocultos, salvo que el garante hubiera conocido o debido conocer la existencia de los defectos.

En la práctica esto significa que la primera medida frente a una filtración, una fisura o un piso que se levanta no es llamar a un albañil: es dejar constancia fehaciente, con fecha, ante quien construyó.

Tres años para el inmueble

El artículo 1055 fija la caducidad: la responsabilidad por defectos ocultos caduca cuando transcurren tres años desde que el adquirente recibió el inmueble.

Tres años desde la recepción, no desde que apareció el problema. Los dos plazos conviven: tenés hasta tres años para que el vicio oculto se manifieste, y sesenta días desde que se manifiesta para denunciarlo. Si el defecto aparece en el mes treinta y cinco, tenés sesenta días. Si aparece en el mes treinta y siete, ya no hay régimen de vicios ocultos que te ampare, y la única puerta que queda abierta es la de la ruina.

El propio artículo aclara que esos plazos pueden ampliarse convencionalmente. Otra cláusula que casi nadie negocia.

Ruina: diez años para que aparezca, uno para reclamar

Es el régimen más protector y el más malinterpretado.

El artículo 1273 responsabiliza al constructor por los daños que comprometen la solidez de la obra y por los que la hacen impropia para su destino. No es cualquier defecto: es el que afecta la estructura o el que hace que el edificio no sirva para aquello para lo que se construyó.

El artículo 1275 exige que el daño se produzca dentro de los diez años de aceptada la obra. Y el artículo 2564, en su inciso c, da un año para reclamar contra el constructor por ruina total o parcial, sea por vicio de construcción, del suelo o de mala calidad de los materiales, siempre que se trate de obras destinadas a larga duración. Ese año se cuenta desde que se produjo la ruina.

La confusión más común es leer «diez años» como si fuera el plazo para hacer juicio. No lo es. Los diez años son la ventana dentro de la cual el daño tiene que ocurrir. Una vez ocurrido, el reloj que importa es el de un año.

¿A quién se le reclama?

El artículo 1274 extiende la responsabilidad del 1273 concurrentemente a tres grupos: a quien vende una obra que construyó o hizo construir, si hace de esa actividad su profesión habitual; a quien, siendo mandatario del dueño, cumple una misión semejante a la de un contratista; y, según la causa del daño, a los subcontratistas, al proyectista, al director de obra y a cualquier otro profesional ligado por contrato con el dueño de la obra.

Concurrentemente quiere decir que podés dirigir el reclamo contra todos, y que no dependés de que la constructora siga existiendo. En un mercado donde las empresas de obra nacen y mueren rápido, ese detalle a veces es la diferencia entre cobrar y no cobrar.

Y hay una responsabilidad más, que no depende del contrato. El artículo 1277 obliga al constructor, a los subcontratistas y a los profesionales intervinientes a observar las normas administrativas, y los hace responsables incluso frente a terceros por cualquier daño derivado de su incumplimiento. Ahí entran los permisos, los planos registrados y las habilitaciones.

Las cláusulas que no valen

El artículo 1276 es breve y contundente: toda cláusula que dispensa o limita la responsabilidad por daños que comprometen la solidez de una obra realizada en inmueble destinada a larga duración, o que la hacen impropia para su destino, se tiene por no escrita.

Si tu contrato tiene una cláusula de ese tipo, no hace falta pelearla: no existe.

¿Cómo se prueba un vicio de obra nueva?

Un defecto sin prueba es una queja. La diferencia entre las dos cosas se construye con método.

Documentación primero. Contrato, planos, memoria descriptiva, presupuesto, certificados, acta de recepción si la hay, y todo el intercambio con el constructor, incluida la mensajería.

Relevamiento medido y fotografiado, con fecha cierta, que registre la extensión real del defecto y no una muestra suelta.

Ensayos cuando el caso lo pide: humedad en materiales, termografía, verificación de niveles y plomos, testigos sobre fisuras para determinar si están activas.

Determinación de la causa, que es lo que realmente se discute. No alcanza con mostrar que la pared está mojada: hay que establecer si es filtración, capilaridad o condensación, porque cada una tiene un responsable distinto.

Cómputo y valuación de la reparación, que es lo que convierte el informe en un número reclamable.

De ahí sale un informe técnico firmado por profesional matriculado, que sirve para intimar, para negociar, para una mediación o como prueba en juicio.

Honorarios desde $480.000.

Servicios Profesionales

El contrato dice una cosa, la obra dice otra. Nuestro trabajo es medir la diferencia

Avance de obra y certificación

Cuando la obra está en marcha y la relación con el constructor se tensa, el artículo 1269 te habilita a verificar a tu costa el estado de avance, la calidad de los materiales y los trabajos efectuados. Hacemos ese relevamiento con cómputo, fotografías y fecha cierta, y lo comparamos contra el contrato, el plan de trabajos y lo ya certificado. Un acta de avance levantada durante la obra vale más que cualquier reconstrucción posterior.

Vicios de obra nueva y ruina

Separamos lo que estaba a la vista al recibir la obra de lo que no podía verse, determinamos la causa técnica del defecto y lo encuadramos en el régimen que corresponde: vicios ocultos, con sus sesenta días para denunciar y tres años de caducidad, o ruina, con diez años para que el daño aparezca y uno para reclamar. Del informe sale también el cómputo de la reparación, que es lo que convierte el reclamo en un número.

Cuando la obra se detiene, la discusión pasa a ser una liquidación: cuánto se ejecutó, cuánto se pagó, cuánto cuesta terminarla y qué hay que rehacer. Documentamos el estado exacto en que quedó, valuamos lo ejecutado y cuantificamos el costo de terminación, ya sea que el comitente haya desistido del contrato o que el constructor haya abandonado. La fecha del relevamiento importa tanto como el monto, porque la obra detenida se sigue deteriorando.

Obra frenada, abandonada o rescindida

¿Dónde estamos?

Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta, y ahí se hace la lectura de la documentación: contrato, presupuesto, certificados, planos y el intercambio con el constructor. Pero el peritaje de obra se define en la obra. Vamos al inmueble a medir, fotografiar y computar, y en los casos que lo requieren hacemos ensayos en el lugar: humedad en materiales, termografía, verificación de niveles y plomos, testigos sobre fisuras. Trabajamos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Si la obra está fuera de la Ciudad, escribinos igual y te decimos si podemos tomarla.

Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Ciudad de Buenos Aires

Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs

WhatsApp: 11 2281-2143

¿Quiénes Somos?

ESTUDIO TREO S.R.L. Arquitectos e ingenieros matriculados en CPAU y CPIC, trabajando desde 2006 en obra, peritajes y gestión ante organismos.

Conozca todos los Servicios Profesionales que ofrecemos, visitando www.estudio-treo.com.ar