Vicios en obra nueva
Vicios en obra nueva: ¿qué se reclama y antes de cuándo?
La mayoría de los reclamos por defectos de obra no se pierden por falta de razón. Se pierden por fecha. El Código Civil y Comercial tiene tres regímenes distintos, que empiezan a correr en momentos distintos, y el defecto cae en uno u otro según cuándo se podía ver y qué tan grave es.
La recepción
Aparente u oculto: la línea que define todo
Todo empieza el día que recibís la obra. Lo que se podía ver ese día y lo que no se podía ver tienen reglas distintas.
El día que la recibís
El artículo 747 dice que cualquiera de las partes puede pedir la Inspección de la cosa en el acto de la entrega, y que la recepción hace presumir que no hay vicios aparentes y que la calidad es adecuada.
Trasladado a una obra: el día que la recibís sin objetar nada, quedan cubiertos los defectos que estaban a la vista. No los que viste, sino los que se podían ver. Es un estándar objetivo, y es duro. El artículo 1272 lo confirma del lado del contratista: aceptada la obra, queda libre de los vicios aparentes y sigue respondiendo por los que no eran ostensibles al recibirla.
Con un límite que casi nadie cita: esa liberación rige para los vicios que no afectan la solidez de la obra ni la hacen impropia para su destino. Un defecto grave, aunque se viera, no queda cubierto por la recepción.
El plazo de garantía corre la fecha
Si se convino, o es de uso, un plazo de garantía para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación (art. 1272). Durante ese período la obra está recibida pero no aceptada, y los defectos que aparezcan no quedan cubiertos.
En obras de cierta envergadura es habitual y casi no se discute. En obras chicas casi nunca se pacta, y es una de las cláusulas más baratas de incorporar y más caras de omitir.
Primera recomendación de esta página: no recibas una obra sin un acta. Una recepción con observaciones detalladas, fotos y fecha vale más que cualquier discusión posterior, y se redacta en una tarde.
Plazos
Tres relojes que corren distinto
Los plazos de los vicios ocultos y los de la ruina conviven, pero empiezan a correr en momentos distintos. Confundirlos es la forma más común de perder un reclamo.
60 díasDenunciar
La carga de denunciarlo expresamente
El artículo 1054 obliga a denunciar el defecto oculto dentro de los sesenta días de haberse manifestado; si apareció de a poco, desde que se lo pudo advertir. Expresamente: no alcanza con un llamado ni con que el constructor «ya sabía». Omitida la denuncia se extingue la responsabilidad por vicios ocultos, salvo que el constructor conociera o debiera conocer el defecto.
3 añosCaducidad
La ventana de los vicios ocultos
La responsabilidad por defectos ocultos de un inmueble caduca a los tres años desde que se lo recibió (art. 1055). Desde la recepción, no desde que apareció el problema. El mismo artículo permite ampliar ese plazo por contrato: otra cláusula que casi nadie negocia.
10 añosRuina
La ventana para que aparezca el daño grave
El artículo 1273 hace responsable al constructor por los daños que comprometen la solidez de la obra y por los que la hacen impropia para su destino, y el artículo 1275 exige que el daño se produzca dentro de los diez años de aceptada la obra. No hace falta que el edificio se caiga: un sótano que se inunda cada vez que llueve puede ser impropio para su destino.
1 añoReclamo
El plazo para reclamar la ruina
El artículo 2564, inciso c, da un año para reclamar contra el constructor por ruina total o parcial, sea por vicio de construcción, del suelo o de mala calidad de los materiales, en obras destinadas a larga duración. Se cuenta desde que se produjo la ruina, no desde que se terminó la obra.
Un ejemplo de cómo conviven. Si un defecto oculto aparece en el mes treinta y cinco desde la recepción, tenés sesenta días para denunciarlo. Si aparece en el mes treinta y siete, ya no hay régimen de vicios ocultos que te ampare, y la única puerta que queda abierta es la de la ruina, si el daño es de esa gravedad.
La confusión más común es leer «diez años» como si fuera el plazo para hacer juicio. No lo es: los diez años son la ventana dentro de la cual el daño tiene que aparecer. Una vez que apareció, el reloj que importa es el de un año.
Responsables
¿A quién se le reclama?
El artículo 1274 extiende la responsabilidad por ruina, concurrentemente, a quien vende una obra que construyó o hizo construir, si hace de eso su profesión habitual; a quien, como mandatario del dueño, cumple una misión semejante a la de un contratista; y, según la causa del daño, a los subcontratistas, al proyectista, al director de obra y a cualquier otro profesional ligado por contrato con el dueño.
Concurrentemente quiere decir que el reclamo puede dirigirse contra todos, sin depender de que la constructora siga existiendo. En un mercado donde las empresas de obra nacen y cierran rápido, ese detalle a veces es la diferencia entre cobrar y no cobrar.
Y hay una responsabilidad más, que no depende del contrato: el artículo 1277 obliga al constructor, a los subcontratistas y a los profesionales a respetar las normas administrativas, y los hace responder, incluso frente a terceros, por el daño que cause no hacerlo. Ahí entran los permisos, los planos registrados y las habilitaciones.
Cláusulas
Las cláusulas que no valen
El artículo 1276 es breve y contundente: toda cláusula que dispense o limite la responsabilidad por los daños que comprometen la solidez de una obra en un inmueble destinado a larga duración, o que la hacen impropia para su destino, se tiene por no escrita.
Si tu contrato tiene una cláusula así, no hace falta pelearla: no existe.
Es información general sobre el Código Civil y Comercial, no asesoramiento legal. Qué acción corresponde en tu caso y cuándo iniciarla lo define tu abogado; nosotros aportamos la prueba técnica.
Defensa del consumidor
Si el constructor es una empresa y la obra es tu casa
Cuando una empresa constructora le hace la obra a un particular que la usa como destinatario final, para él o su familia, además del contrato de obra puede haber una relación de consumo (arts. 1092 y 1093 del Código Civil y Comercial). Y eso cambia cómo se lee el contrato.
Ley 24.240, art. 2
La construcción está incluida
La ley define como proveedor a quien desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de producción, montaje, creación y construcción, entre otras, destinadas a consumidores.
CCyC, arts. 1094 y 1095
En la duda, a favor del consumidor
Las normas de consumo se aplican con el principio de protección del consumidor, y el contrato se interpreta en el sentido más favorable para él. Si hay dudas sobre el alcance de su obligación, se adopta la menos gravosa.
Ley 24.240, art. 2
Los profesionales, aparte
La ley excluye los servicios de los profesionales liberales con título universitario y matrícula, como el Arquitecto o el Ingeniero que proyecta o dirige la obra. Su responsabilidad sigue las reglas del Código Civil y Comercial.
Si la relación es de consumo o no depende de cada caso, y lo define tu abogado. Lo que aporta el peritaje es lo mismo en los dos escenarios: qué se pactó, qué se hizo y cuánto cuesta repararlo.
Método
¿Cómo se prueba un vicio de obra nueva?
Un defecto sin prueba es una queja. La diferencia entre las dos cosas se construye con método.
1Papeles
Documentación primero
Contrato, planos, memoria descriptiva, presupuesto, certificados, el acta de recepción si la hay, y todo el intercambio con el constructor, mensajería incluida.
2Relevamiento
Medido, fotografiado y con fecha cierta
Que registre la extensión real del defecto, y no una muestra suelta.
3Ensayos
Cuando el caso los pide
Humedad en materiales, termografía, verificación de niveles y plomos, y testigos sobre fisuras para saber si están activas.
4Causa
Lo que realmente se discute
No alcanza con mostrar que la pared está mojada: hay que establecer si es filtración, capilaridad o condensación, porque cada una tiene un responsable distinto.
5Número
Cómputo y valuación de la reparación
Es lo que convierte el Informe en un reclamo con un número. Lo firma un profesional matriculado, y sirve para intimar, para negociar, para una mediación o como prueba en juicio.
¿Apareció un defecto?
Antes de llamar a un albañil, dejá constancia con fecha. Contanos qué ves y desde cuándo, y te pasamos el presupuesto cerrado en 24 horas.