Lo que nos preguntan cuando la obra ya se complicó

Sí, y es el mejor momento. El artículo 1269 del Código Civil y Comercial te permite verificar a tu costa el estado de avance, la calidad de los materiales y los trabajos efectuados en todo momento, siempre que no perjudiques el desarrollo de los trabajos. Un relevamiento hecho con la obra abierta registra lo que después queda tapado por revoques, contrapisos y cielorrasos.

El derecho a verificar tiene un solo límite: que no perjudique el desarrollo de los trabajos. No incluye el derecho del contratista a decidir quién entra. Si igual se niega, documentá la negativa por un medio fehaciente, porque en la discusión posterior esa negativa pesa.

Sí, y la falta de contrato escrito no te perjudica tanto como creés. El artículo 1262 establece que, a falta de ajuste expreso, se presume que la obra fue contratada por ajuste alzado y que el contratista provee los materiales: el sistema más rígido en cuanto al precio. Lo que sí hace falta es reconstruir qué se pactó, y para eso sirven los presupuestos, los pagos, los mensajes y los remitos.

En la mayoría de los casos no. Termografía, medición de humedad en materiales, verificación de niveles y plomos, testigos sobre fisuras y relevamiento fotográfico sistemático resuelven buena parte de los casos sin romper. Cuando hace falta una cala, se hace acotada, en el lugar técnicamente correcto y documentada antes, durante y después. Romper a ciegas destruye prueba en lugar de producirla.

El contrato o el presupuesto aceptado, el plan de trabajos si existe, los planos y la memoria descriptiva, los comprobantes de pago, los certificados de avance, las órdenes de servicio y notas de pedido, y el intercambio con el constructor, mensajería incluida. Aunque esté incompleto, mandalo igual: el vacío en la documentación también es información.

Depende de cuándo aparecieron y de qué tan graves son. Si es un defecto que no se podía ver al recibir, tenés sesenta días desde que se manifestó para denunciarlo expresamente (art. 1054), y la responsabilidad caduca a los tres años desde que recibiste el inmueble (art. 1055). Si el daño compromete la solidez de la obra o la hace impropia para su destino, entra el régimen de ruina: tiene que producirse dentro de los diez años de aceptada la obra, y hay un año para reclamar desde que se produjo. Calculá cuál corre en tu caso.

La gravedad. Vicio oculto es cualquier defecto que no se podía ver al recibir la obra. Ruina, en el sentido del artículo 1273, es el daño que compromete la solidez de la obra o la hace impropia para su destino, y no requiere que el edificio se caiga: un sótano que se inunda cada vez que llueve puede ser impropio para su destino. La diferencia importa porque los plazos son distintos, y porque en la ruina el artículo 1276 tiene por no escrita cualquier cláusula que intente limitar la responsabilidad.

No automáticamente. El artículo 1264 dice que el contratista no puede variar el proyecto aceptado sin autorización escrita del comitente, salvo variaciones necesarias según las reglas del arte que no pudieron preverse al contratar, y aun así tiene que comunicarlas de inmediato con el costo estimado. Si el aumento supera la quinta parte del precio pactado, podés extinguir el contrato dentro de los diez días de conocer la necesidad y su costo. Hacé la cuenta de la quinta parte.

Hay más de un responsable posible. El artículo 1274 extiende la responsabilidad por ruina, concurrentemente, a quien vende obras que construyó o hizo construir como profesión habitual, a quien actuó como mandatario del dueño con una misión semejante a la de un contratista y, según la causa del daño, a los subcontratistas, al proyectista, al director de obra y a los demás profesionales ligados por contrato con el dueño. Además, el artículo 1277 los hace responder, incluso frente a terceros, por el daño que cause no respetar las normas administrativas.

En general, sí. En la justicia nacional de la Ciudad, la Ley 26.589 establece la mediación previa obligatoria a todo proceso judicial, y para iniciar la demanda hay que acompañar el acta del mediador. En la Provincia de Buenos Aires la Ley 13.951 fija la misma regla. Un Informe técnico bien fundado suele cambiar la posición de la otra parte justo en esa instancia.

Existe la prueba anticipada. Si hay motivos para temer que la prueba se vuelva imposible o muy difícil más adelante, se puede pedir un dictamen pericial anticipado que haga constar el estado de la obra (art. 326, inc. 2, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Lo hace un perito único designado de oficio (art. 327), y está excluida de la mediación obligatoria tanto en la Ciudad como en la Provincia. Si corresponde pedirla lo decide tu abogado; nosotros preparamos el Informe que la funda.

Sirve como prueba documental y como base técnica de la demanda, y muchas veces evita el juicio, porque un Informe bien fundado cambia la posición de la otra parte en la mediación. Lo que no es un Informe de parte es una pericia: la pericia la produce el perito que designa el juez. Si el expediente ya está en marcha, lo que corresponde es actuar como consultor técnico de parte.

Trabajamos en las dos posiciones, y no son lo mismo. Al perito lo designa el juez y debe ser imparcial. Al consultor técnico lo designa la parte, en el mismo escrito en que ofrece la pericia o contesta la vista (arts. 458 y 459 del Código Procesal): presencia las operaciones técnicas, puede presentar su propio Informe y observa el dictamen. Cuando nos contrata un comitente o un estudio jurídico, la figura habitual es la de consultor técnico.

Puede aplicarse. La Ley 24.240 incluye entre los proveedores a quien se dedica profesionalmente a la construcción, y cuando la relación es de consumo el contrato se interpreta en el sentido más favorable para el consumidor (arts. 1094 y 1095 del Código Civil y Comercial). La misma ley excluye a los profesionales liberales matriculados, como el Arquitecto o el Ingeniero que proyecta o dirige la obra. Si tu caso es de consumo lo define tu abogado. ¿Qué cambia?

Los honorarios arrancan en $480.000 y dependen de la superficie, de la complejidad del conflicto y de si hacen falta ensayos. Escribinos con el domicilio de la obra, una descripción breve del problema y la documentación que tengas, y te pasamos el presupuesto cerrado en 24 horas.

No. Con dónde está la obra, en qué etapa quedó, qué pasó y lo que tengas de documentación te pasamos el presupuesto sin ir. Vamos a la obra para el relevamiento, una vez que lo aprobás.

El relevamiento se coordina dentro de la semana, y el Informe suele estar entre 3 y 5 días hábiles después de la visita. Si hay mucha documentación que leer o hacen falta ensayos, ese tiempo se suma, y te lo decimos antes de empezar.

Lo firma un profesional matriculado del Estudio, el mismo que va a la obra. No tercerizamos ni el relevamiento ni la firma.

Sí: en la Ciudad de Buenos Aires y en el Gran Buenos Aires. Si la obra queda fuera de esa zona, escribinos igual y te decimos si podemos tomarla.