Preguntas frecuentes sobre peritajes de obra

¿Puedo hacer un peritaje si la obra todavía está en marcha?

Sí, y es el mejor momento. El artículo 1269 te habilita a verificar a tu costa el estado de avance, la calidad de los materiales y los trabajos efectuados en todo momento, siempre que no perjudiques el desarrollo de los trabajos. Un relevamiento hecho con la obra abierta registra lo que después queda tapado por revoques, contrapisos y cielorrasos. La mayoría de los conflictos que se pierden se pierden por eso: se llamó al perito cuando ya no se veía nada.

El constructor no me deja entrar. ¿Puede negarse?

El derecho del artículo 1269 tiene un solo límite, que la verificación no perjudique el desarrollo de los trabajos. No incluye el derecho del contratista a decidir quién entra. Si igual se niega, esa negativa conviene documentarla por medio fehaciente, porque en la discusión posterior pesa: quien impide verificar suele tener algo que no quiere que se vea, y los jueces lo leen así.

No tengo contrato escrito. ¿Igual puedo reclamar?

Sí, y en general la falta de contrato escrito no te perjudica tanto como creés. El artículo 1262 establece que, a falta de ajuste expreso, se presume que la obra fue contratada por ajuste alzado y que el contratista provee los materiales. Es decir que el vacío empuja hacia el sistema más rígido en cuanto al precio, que es el que menos margen le deja al constructor para pedir más. Lo que sí hace falta es reconstruir qué se pactó, y ahí sirven los presupuestos, los pagos, los mensajes y los remitos.

Recibí la obra y meses después aparecieron rajaduras. ¿Estoy a tiempo?

Depende de cuándo aparecieron y de qué tan graves son. Si es un vicio que no era ostensible al recibir la obra, tenés sesenta días desde que se manifestó para denunciarlo expresamente, según el artículo 1054, y la responsabilidad caduca a los tres años desde que recibiste el inmueble, según el 1055. Si el daño compromete la solidez de la obra o la hace impropia para su destino, entrás en el régimen de ruina: el daño tiene que producirse dentro de los diez años de aceptada la obra y tenés un año para reclamar desde que se produjo. Lo primero que hay que hacer no es llamar a un albañil, es dejar constancia fehaciente con fecha.

¿Cuál es la diferencia entre vicio oculto y ruina?

La gravedad. Vicio oculto es cualquier defecto que no se podía ver al recibir la obra. Ruina, en el sentido del artículo 1273, es el daño que compromete la solidez de la obra o el que la hace impropia para su destino, y no requiere que el edificio se caiga: un sótano que se inunda cada vez que llueve puede ser impropio para su destino. La diferencia importa porque los plazos son completamente distintos, y porque en ruina el artículo 1276 anula cualquier cláusula del contrato que intente limitar la responsabilidad.

La constructora cerró. ¿A quién le reclamo?

Al que quede. El artículo 1274 extiende la responsabilidad por ruina concurrentemente a quien vende obras que construyó o hizo construir haciendo de eso su profesión habitual, a quien actuó como mandatario del dueño con una misión semejante a la de contratista y, según la causa del daño, a subcontratistas, proyectista, director de obra y demás profesionales ligados por contrato con el dueño. Además, el artículo 1277 hace responsables al constructor, subcontratistas y profesionales por los daños derivados del incumplimiento de las normas administrativas, incluso frente a terceros. En un mercado donde las empresas de obra aparecen y desaparecen, ese artículo suele ser la diferencia entre cobrar y no cobrar.

El constructor me pide un adicional enorme. ¿Estoy obligado a pagarlo?

No automáticamente. El artículo 1264 dice que el contratista no puede variar el proyecto aceptado sin autorización escrita del comitente, salvo variaciones necesarias conforme a las reglas del arte que no pudieron preverse al contratar, y aun ahí debe comunicarlas de inmediato con el costo estimado. Si el aumento supera la quinta parte del precio pactado, podés extinguir el contrato dentro de los diez días de haber conocido la necesidad de la variación y su costo. Diez días es poco, así que si estás en esa situación conviene analizarla ya.

¿Hace falta romper para probar un defecto?

En la mayoría de los casos no. Termografía, medición de humedad en materiales, verificación de niveles y plomos, testigos sobre fisuras para determinar si están activas y relevamiento fotográfico sistemático resuelven buena parte de los casos sin intervención destructiva. Cuando hace falta una cala, se hace acotada, en el lugar técnicamente correcto y documentada antes, durante y después. Romper a ciegas destruye prueba en vez de producirla.

¿El informe sirve en un juicio?

Sirve como prueba documental y como base técnica de la demanda, y muchas veces evita el juicio, porque un informe bien fundado cambia la posición de la otra parte en una mediación. Lo que no es un informe de parte es una pericia: la pericia la produce el perito que designa el juez. Si el expediente ya está en marcha, lo que corresponde es actuar como consultor técnico de parte.

¿Ustedes son peritos judiciales o consultores de parte?

Trabajamos en las dos posiciones, y no son lo mismo. El perito lo designa el juez y debe ser imparcial. El consultor técnico lo elige y lo paga la parte, acompaña la pericia, puede estar presente en la inspección y observar el dictamen. Cuando nos contrata un comitente o un estudio jurídico, la figura habitual es la de consultor técnico.

¿Qué documentación junto antes de llamarlos?

Contrato o presupuesto aceptado, plan de trabajos si existe, planos y memoria descriptiva, todos los comprobantes de pago, los certificados de avance emitidos, las órdenes de servicio y notas de pedido, y el intercambio con el constructor, incluida la mensajería. Aunque esté incompleto, mandalo igual: el vacío en la documentación también es información, y a veces es la información decisiva.

¿Cuánto cuesta?

Los honorarios arrancan en $480.000 y dependen de la superficie, de la complejidad del conflicto y de si hacen falta ensayos. Escribinos con el domicilio de la obra, una descripción breve del problema y la documentación que tengas, y te pasamos un presupuesto cerrado antes de ir.

Servicios Profesionales

El contrato dice una cosa, la obra dice otra. Nuestro trabajo es medir la diferencia

Avance de obra y certificación

Cuando la obra está en marcha y la relación con el constructor se tensa, el artículo 1269 te habilita a verificar a tu costa el estado de avance, la calidad de los materiales y los trabajos efectuados. Hacemos ese relevamiento con cómputo, fotografías y fecha cierta, y lo comparamos contra el contrato, el plan de trabajos y lo ya certificado. Un acta de avance levantada durante la obra vale más que cualquier reconstrucción posterior.

Vicios de obra nueva y ruina

Separamos lo que estaba a la vista al recibir la obra de lo que no podía verse, determinamos la causa técnica del defecto y lo encuadramos en el régimen que corresponde: vicios ocultos, con sus sesenta días para denunciar y tres años de caducidad, o ruina, con diez años para que el daño aparezca y uno para reclamar. Del informe sale también el cómputo de la reparación, que es lo que convierte el reclamo en un número.

Cuando la obra se detiene, la discusión pasa a ser una liquidación: cuánto se ejecutó, cuánto se pagó, cuánto cuesta terminarla y qué hay que rehacer. Documentamos el estado exacto en que quedó, valuamos lo ejecutado y cuantificamos el costo de terminación, ya sea que el comitente haya desistido del contrato o que el constructor haya abandonado. La fecha del relevamiento importa tanto como el monto, porque la obra detenida se sigue deteriorando.

Obra frenada, abandonada o rescindida

¿Dónde estamos?

Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta, y ahí se hace la lectura de la documentación: contrato, presupuesto, certificados, planos y el intercambio con el constructor. Pero el peritaje de obra se define en la obra. Vamos al inmueble a medir, fotografiar y computar, y en los casos que lo requieren hacemos ensayos en el lugar: humedad en materiales, termografía, verificación de niveles y plomos, testigos sobre fisuras. Trabajamos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Si la obra está fuera de la Ciudad, escribinos igual y te decimos si podemos tomarla.

Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Ciudad de Buenos Aires

Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs

WhatsApp: 11 2281-2143

¿Quiénes Somos?

ESTUDIO TREO S.R.L. Arquitectos e ingenieros matriculados en CPAU y CPIC, trabajando desde 2006 en obra, peritajes y gestión ante organismos.

Conozca todos los Servicios Profesionales que ofrecemos, visitando www.estudio-treo.com.ar