Obra frenada: avance, rescisión y liquidación

El derecho a verificar es previo al conflicto

El artículo 1269 dice que en todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos, el comitente tiene derecho a verificar a su costa el estado de avance, la calidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados.

Tres precisiones que cambian cómo se usa. En todo momento: no hace falta que haya conflicto ni que el contrato lo prevea. A su costa: el que verifica paga, y por eso el constructor no puede negarse alegando gastos. Y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos: es el único límite, y es razonable, no un veto.

En obras donde la relación se está tensando, una verificación periódica cambia el desenlace. No porque asuste a nadie, sino porque cada acta deja fijado un estado con fecha, y cuando la discusión llega, los hechos ya están registrados en vez de reconstruidos.

¿Qué contiene un acta de avance que sirva?

No cualquier informe funciona. Lo que resiste una discusión posterior tiene siempre las mismas partes.

Cómputo de lo ejecutado por rubro, con porcentajes, y no una apreciación global del tipo «la obra está al sesenta por ciento».

Relevamiento medido, con planos marcados sobre lo efectivamente construido.

Registro fotográfico fechado, con tomas de conjunto y de detalle, y especialmente de lo que va a quedar tapado.

Verificación de materiales contra lo especificado en el pliego o el presupuesto.

Observaciones de ejecución: lo que está mal hecho y por qué, no sólo lo que falta.

Confrontación con lo certificado y con lo pagado, que es donde suele aparecer la diferencia real.

Los adicionales y el umbral de la quinta parte

El artículo 1264 pone la regla base: cualquiera sea el sistema de contratación, el contratista no puede variar el proyecto ya aceptado sin autorización escrita del comitente.

La excepción son las variaciones necesarias para ejecutar la obra conforme a las reglas del arte que no pudieron preverse al momento de contratar. En ese caso el contratista debe comunicarlas de inmediato, con expresión del costo estimado.

Y ahí aparece el número que conviene tener presente: si esas variaciones implican un aumento superior a la quinta parte del precio pactado, el comitente puede extinguir el contrato dentro de los diez días de haber conocido la necesidad de la variación y su costo estimado.

Diez días es poco, y el plazo corre desde que conociste la necesidad y el costo, no desde que decidiste qué hacer. Es uno de los pocos lugares del contrato de obra donde demorar la decisión tiene un precio concreto.

Del otro lado, el comitente puede introducir variantes al proyecto siempre que no alteren sustancialmente la naturaleza de la obra. Buena parte de los adicionales que después se discuten nacen de pedidos verbales del propio comitente que nadie documentó.

¿Por qué el sistema de contratación decide la liquidación?

En ajuste alzado, el artículo 1255 es tajante: contratada la obra por un precio global o por unidad de medida, ninguna de las partes puede pretender la modificación del precio total alegando que la obra exigió más o menos trabajo o que su costo fue mayor o menor al previsto. La única puerta es la imprevisión del artículo 1091, que tiene su propio estándar y no se abre con un aumento de costos ordinario.

En coste y costas, la liquidación es una auditoría: comprobantes, rendiciones, razonabilidad de cada consumo y verificación de que lo comprado esté efectivamente incorporado a la obra.

Y hay una presunción del artículo 1262 que decide muchos casos por sí sola: a falta de ajuste expreso, se presume que la obra fue contratada por ajuste alzado y que el contratista provee los materiales. Es decir que la ausencia de contrato escrito no favorece al constructor, lo empuja hacia el sistema más rígido.

Para las obras pactadas por pieza o medida hay una regla propia. El artículo 1266 permite que, si no se designó el número de piezas ni la medida total, cualquiera de los contratantes extinga el contrato una vez concluidas las partes designadas como límite mínimo, debiéndose las prestaciones correspondientes a lo concluido. En cambio, si se designó el número o la medida total, el contratista debe entregar la obra concluida y el comitente pagar la retribución del total pactado.

Cuando el comitente desiste

El artículo 1261 permite al comitente desistir del contrato por su sola voluntad, aunque la ejecución haya comenzado. No necesita invocar incumplimiento ni justificar nada.

El costo de esa libertad está en el mismo artículo: debe indemnizar al contratista los gastos, los trabajos realizados y la utilidad que hubiera podido obtener. El juez puede reducir equitativamente esa utilidad si su aplicación estricta conduce a una notoria injusticia.

En términos prácticos, desistir es caro pero previsible, y en muchos conflictos termina siendo más barato que sostener una obra que ya no funciona. Lo que define cuánto se paga es, otra vez, el cómputo de lo ejecutado y la valuación de la utilidad no percibida. Sin un relevamiento serio, esa negociación se hace a ciegas.

Cuando nadie tiene la culpa

Dos artículos cubren los casos en que la obra se cae sin que haya un responsable.

El artículo 1267: si la ejecución de la obra o su continuación se hace imposible por causa no imputable a ninguna de las partes, el contrato se extingue, y el contratista tiene derecho a obtener una compensación equitativa por la tarea efectuada antes de la imposibilidad.

El artículo 1268: la destrucción o el deterioro de una parte importante de la obra por caso fortuito antes de haber sido recibida autoriza a cualquiera de las partes a dar por extinguido el contrato. Si el contratista provee los materiales y la obra se ejecuta en inmueble del comitente, tiene derecho a su valor y a una compensación equitativa por la tarea. Si la destrucción o el deterioro se produce por defectos o mala calidad de los materiales, no se debe la remuneración pactada aunque el contratista haya advertido oportunamente esa circunstancia. Y si el comitente estaba en mora en la recepción, debe pagar la remuneración pactada.

Los tres supuestos se resuelven con lo mismo: determinar qué parte de la obra estaba ejecutada, con qué materiales, y qué valor tenía al momento del hecho.

Cuando el constructor abandona

Es el escenario más común y el que peor tratamiento tiene, porque no hay un artículo que lo resuelva de un plumazo. Se resuelve con números y con fechas.

Lo que hacemos en estos casos tiene una secuencia fija. Relevar y computar el estado real de avance, rubro por rubro. Valuar lo ejecutado a valores del momento del abandono. Confrontarlo contra lo efectivamente pagado, para establecer si hay saldo a favor de una parte o de la otra. Detectar y valuar lo mal ejecutado, que hay que rehacer y no se le paga a nadie. Y computar el costo de terminación, que casi siempre es superior al saldo del contrato original, porque una obra retomada por otra empresa arrastra sobrecostos de reinicio.

Ese último punto es el que más se subestima y el que más pesa en la negociación.

¿Qué entregamos?

Un informe técnico con el estado de avance computado por rubro, la valuación de lo ejecutado, el detalle de las observaciones de ejecución y el cómputo del costo de terminación, con respaldo fotográfico fechado y planos marcados, firmado por profesional matriculado.

Sirve para intimar, para negociar una rescisión, para sostener una posición en mediación o como prueba en juicio. Si el conflicto ya está judicializado, actuamos además como consultor técnico de parte, acompañando la pericia y elaborando las observaciones al dictamen.

Honorarios desde $480.000.

Servicios Profesionales

El contrato dice una cosa, la obra dice otra. Nuestro trabajo es medir la diferencia

Avance de obra y certificación

Cuando la obra está en marcha y la relación con el constructor se tensa, el artículo 1269 te habilita a verificar a tu costa el estado de avance, la calidad de los materiales y los trabajos efectuados. Hacemos ese relevamiento con cómputo, fotografías y fecha cierta, y lo comparamos contra el contrato, el plan de trabajos y lo ya certificado. Un acta de avance levantada durante la obra vale más que cualquier reconstrucción posterior.

Vicios de obra nueva y ruina

Separamos lo que estaba a la vista al recibir la obra de lo que no podía verse, determinamos la causa técnica del defecto y lo encuadramos en el régimen que corresponde: vicios ocultos, con sus sesenta días para denunciar y tres años de caducidad, o ruina, con diez años para que el daño aparezca y uno para reclamar. Del informe sale también el cómputo de la reparación, que es lo que convierte el reclamo en un número.

Cuando la obra se detiene, la discusión pasa a ser una liquidación: cuánto se ejecutó, cuánto se pagó, cuánto cuesta terminarla y qué hay que rehacer. Documentamos el estado exacto en que quedó, valuamos lo ejecutado y cuantificamos el costo de terminación, ya sea que el comitente haya desistido del contrato o que el constructor haya abandonado. La fecha del relevamiento importa tanto como el monto, porque la obra detenida se sigue deteriorando.

Obra frenada, abandonada o rescindida

¿Dónde estamos?

Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta, y ahí se hace la lectura de la documentación: contrato, presupuesto, certificados, planos y el intercambio con el constructor. Pero el peritaje de obra se define en la obra. Vamos al inmueble a medir, fotografiar y computar, y en los casos que lo requieren hacemos ensayos en el lugar: humedad en materiales, termografía, verificación de niveles y plomos, testigos sobre fisuras. Trabajamos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Si la obra está fuera de la Ciudad, escribinos igual y te decimos si podemos tomarla.

Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Ciudad de Buenos Aires

Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs

WhatsApp: 11 2281-2143

¿Quiénes Somos?

ESTUDIO TREO S.R.L. Arquitectos e ingenieros matriculados en CPAU y CPIC, trabajando desde 2006 en obra, peritajes y gestión ante organismos.

Conozca todos los Servicios Profesionales que ofrecemos, visitando www.estudio-treo.com.ar