Obra frenada
Obra frenada: avance, rescisión y liquidación
Cuando una obra se detiene, la discusión deja de ser técnica y pasa a ser aritmética: cuánto se ejecutó, cuánto se pagó, cuánto falta y cuánto de lo hecho hay que rehacer. Esos cuatro números se vuelven imposibles de establecer con el tiempo. Por eso el primer consejo es incómodo y barato: documentá el estado hoy.
Código Civil y Comercial, art. 1269
El derecho a verificar es previo al conflicto
En todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos, el comitente tiene derecho a verificar a su costa el estado de avance, la calidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados. Tres precisiones cambian cómo se usa.
En todo momento
No hace falta un conflicto
Ni que el contrato lo prevea. Se puede verificar durante la obra, que es cuando más vale: lo que después queda tapado por revoques, contrapisos y cielorrasos no se vuelve a ver.
A su costa
El que verifica paga
Por eso el constructor no puede negarse alegando gastos. El costo de verificar es del comitente, y es mucho menor que el de reconstruir el avance dos años después.
Sin perjudicar la obra
Un límite, no un veto
El único límite es no perjudicar el desarrollo de los trabajos. No incluye el derecho del constructor a decidir quién entra. Si igual se niega, conviene documentar la negativa por un medio fehaciente.
En obras donde la relación se está tensando, una verificación periódica cambia el desenlace. No porque asuste a nadie, sino porque cada acta deja fijado un estado con fecha, y cuando llega la discusión los hechos ya están registrados en vez de reconstruidos.
El acta
¿Qué contiene un acta de avance que sirva?
No cualquier Informe funciona. Lo que resiste una discusión posterior tiene siempre las mismas partes, y le falta cualquiera de ellas a la «apreciación global» del tipo «la obra está al sesenta por ciento».
Podés ver cómo queda en el acta de avance de ejemplo de la portada: el cómputo por rubro confrontado con lo certificado y con lo pagado.
- Cómputo de lo ejecutado por rubro, con su incidencia en el precio y su porcentaje.
- Relevamiento medido, con planos marcados sobre lo efectivamente construido.
- Registro fotográfico fechado, de conjunto y de detalle, sobre todo de lo que va a quedar tapado.
- Verificación de los materiales contra lo especificado en el pliego o el presupuesto.
- Observaciones de ejecución: lo que está mal hecho y por qué, no sólo lo que falta.
- Confrontación con lo certificado y con lo pagado, que es donde suele aparecer la diferencia real.
Código Civil y Comercial, art. 1264
Los adicionales y la quinta parte del precio
Cualquiera sea el sistema de contratación, el contratista no puede variar el proyecto ya aceptado sin autorización escrita del comitente. La palabra escrita está en el texto.
La excepción son las variaciones necesarias para ejecutar la obra según las reglas del arte que no pudieron preverse al contratar. En ese caso el contratista tiene que comunicarlas de inmediato, con el costo estimado.
Y ahí aparece el número que conviene tener a mano: si esas variaciones implican un aumento superior a la quinta parte del precio pactado, el comitente puede extinguir el contrato dentro de los diez días de haber conocido la necesidad de la variación y su costo estimado.
Diez días es poco, y corren desde que conociste la necesidad y el costo, no desde que decidiste qué hacer. Es uno de los pocos lugares del contrato de obra donde demorar la decisión tiene un precio concreto.
Del otro lado, el comitente puede introducir variantes al proyecto, siempre que no alteren sustancialmente la naturaleza de la obra. Buena parte de los adicionales que después se discuten nacen de pedidos verbales del propio comitente que nadie documentó.
El aumento sobre el precio
Cargá el precio pactado y el adicional que te piden.
La cuenta es orientativa. Lo que decide el caso es si la variación era necesaria e imprevisible, si se comunicó con su costo y si hubo autorización escrita: eso es lo que analiza el peritaje, adicional por adicional.
Sistema de contratación
¿Por qué el sistema de contratación decide la liquidación?
Ajuste alzado y unidad de medida
El artículo 1255 es tajante: contratada la obra por un precio global o por unidad de medida, ninguna de las partes puede pretender la modificación del precio alegando que la obra exigió más o menos trabajo, o que su costo fue mayor o menor al previsto. La única excepción es la imprevisión del artículo 1091, que exige una alteración extraordinaria de las circunstancias, ajena a las partes y al riesgo asumido, y que no se abre con un aumento de costos ordinario.
Para las obras pactadas por pieza o medida hay una regla propia: si no se fijó el número de piezas ni la medida total, cualquiera puede extinguir el contrato al concluir las partes designadas como mínimo, y se paga lo concluido. Si se fijó, el contratista debe entregar la obra concluida y el comitente pagar el total (art. 1266).
Coste y costas
En este sistema la retribución se calcula sobre el valor de los materiales, la mano de obra y los demás gastos directos o indirectos (art. 1263), y la liquidación es una auditoría: comprobantes, rendiciones, razonabilidad de cada consumo y verificación de que lo comprado esté efectivamente incorporado a la obra.
Sin contrato escrito
Hay una presunción del artículo 1262 que decide muchos casos por sí sola: a falta de ajuste expreso, se presume que la obra fue contratada por ajuste alzado y que el contratista provee los materiales. La falta de contrato escrito no favorece al constructor: lo empuja hacia el sistema más rígido.
Art. 1261
Cuando el comitente desiste
El comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad, aunque la ejecución haya empezado. No necesita invocar incumplimiento ni justificar nada.
El costo de esa libertad está en el mismo artículo: tiene que indemnizar al contratista los gastos, los trabajos realizados y la utilidad que hubiera podido obtener. El juez puede reducir equitativamente esa utilidad si aplicarla estrictamente lleva a una notoria injusticia.
Desistir es caro pero previsible, y en muchos conflictos termina siendo más barato que sostener una obra que ya no funciona. Lo que define cuánto se paga es, otra vez, el cómputo de lo ejecutado y la valuación de la utilidad. Sin un relevamiento serio, esa negociación se hace a ciegas.
Arts. 1267 y 1268
Cuando nadie tiene la culpa
Si la ejecución o su continuación se vuelve imposible por una causa que no es imputable a ninguna de las partes, el contrato se extingue y el contratista tiene derecho a una compensación equitativa por lo que hizo antes (art. 1267).
Si una parte importante de la obra se destruye o se deteriora por caso fortuito antes de recibirla, cualquiera de las partes puede darlo por extinguido (art. 1268). Si el contratista puso los materiales y la obra se hacía en tu inmueble, cobra su valor y una compensación equitativa. Si el daño vino de la mala calidad o la inadecuación de los materiales, no se debe la remuneración aunque el contratista lo haya advertido. Y si el comitente estaba en mora de recibir la obra, la debe completa.
Los tres supuestos se resuelven igual: qué parte de la obra estaba ejecutada, con qué materiales y qué valor tenía al momento del hecho.
Liquidación
Cuando el constructor abandona
Es el escenario más común y el que peor tratamiento tiene, porque no hay un artículo que lo resuelva de un plumazo. Se resuelve con números y con fechas, en una secuencia fija.
1Avance
Relevar y computar el estado real
Rubro por rubro, medido y fotografiado, con fecha cierta.
2Valuación
Valuar lo ejecutado
A valores del momento del abandono.
3Pagos
Confrontarlo con lo pagado
Para establecer si hay saldo a favor de una parte o de la otra.
4Defectos
Detectar y valuar lo mal ejecutado
Lo que hay que rehacer no se le paga a nadie.
5Terminación
Computar el costo de terminar
Casi siempre es mayor que el saldo del contrato original, porque una obra retomada por otra empresa arrastra sobrecostos de reinicio. Es el punto que más se subestima y el que más pesa en la negociación.
La fecha importa tanto como el monto: la obra detenida se sigue deteriorando, y a los seis meses ya no se distingue el daño por abandono del defecto de ejecución.
Antes de que la obra cambie
La prueba anticipada
Si hay motivos para temer que la prueba se vuelva imposible o muy difícil de producir más adelante —porque la obra detenida se deteriora, o porque la va a terminar otra empresa—, quien va a ser parte en el juicio puede pedir que se produzca anticipadamente un dictamen pericial que haga constar el estado de la obra (art. 326, inc. 2, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).
Esa pericia la hace un perito único designado de oficio por el juez (art. 327). Y no necesita pasar antes por la mediación obligatoria: la prueba anticipada está excluida tanto en la justicia nacional de la Ciudad (Ley 26.589) como en la Provincia de Buenos Aires (Ley 13.951).
Es información general, no asesoramiento legal: si corresponde pedirla lo decide tu abogado. Nosotros preparamos el Informe que funda el pedido y proponemos los puntos de pericia.
El entregable
¿Qué entregamos?
Un Informe técnico con el estado de avance computado por rubro, la valuación de lo ejecutado, el detalle de las observaciones de ejecución y el cómputo del costo de terminación, con respaldo fotográfico fechado y planos marcados, firmado por un profesional matriculado.
Sirve para intimar, para negociar una rescisión, para sostener una posición en la mediación o como prueba en juicio. Si el conflicto ya está judicializado, actuamos además como consultor técnico de parte: acompañamos la pericia y formulamos las observaciones al dictamen.
¿La obra se frenó?
Contanos en qué etapa quedó, qué se pagó y qué te pide el constructor. Te pasamos el presupuesto cerrado en 24 horas y, si la obra está por cambiar de manos, priorizamos el caso.